Ипотека как инвестиция

Уже было много сказано об ипотеке, причем не очень хорошего. Ипотеку рассматривают как кабалу, как некое необходимое зло в нашем суровом мире, что неудивительно, учитывая ее высокие проценты.

Я же предлагаю рассмотреть ипотеку как реально выгодную инвестицию своих средств (если, конечно, они у вас имеются). Многие делают вложения, покупая недвижимость. Ипотека – это тоже вложение в недвижимость.

В нашем случае цель ипотеки состоит в том, чтобы купить квартиру в кредит и сдавать ее в аренду. По окончании срока выплаты ипотечного кредита квартира продается.

 

Пример ипотеки .

Условия. Цена двухкомнатной квартиры – 2 млн. рублей (очевидно, что не в Москве). Первоначальный взнос – 500 тыс. рублей, ипотечный кредит – 1,5 млн. рублей сроком на 10 лет. Ипотечный кредит берется по ставке 12% годовых (Сбербанк). Общая сумма платежей по процентам составляет 1 082 477 рублей. Ежегодная сумма выплат (основной долг + проценты) составляет 258 248 рублей. Общая сумма выплат – 2 582 477 рублей.

Квартира приобретается на вторичном рынке. Квартира в хорошем состоянии, ремонт не требуется. После приобретения планируется приобрести мебель и технику на сумму 200 тыс. рублей, чтобы квартиру уже можно было сдавать в аренду. Таким образом, первоначальные инвестиции составят 700 тыс. рублей.

Квартира сдается в аренду за 10000 рублей в месяц. Сумма индексируется раз в год на уровень инфляции. Конечно, с этой суммы еще НДФЛ платить надо. Но предположим, что в налоговую сообщать не будем.

Если вы приобретаете жилье в первый раз, то у вас есть право на налоговые вычеты.

Во-первых, вы получите налоговый вычет при приобретении квартиры. Максимальный размер налогового вычета составляет 2 млн. рублей, т.е. максимальная сумма НДФЛ, которую вы сможете вернуть себе в карман, составляет 260 тыс. рублей.

Во-вторых, вы можете еще получить налоговый вычет на уплату процентов по ипотечному кредиту. Максимальный размер налогового вычета при этом составляет 3 млн. рублей, соответственно, вы сможете вернуть 390 тыс. рублей по мере уплаты процентов банку.

Например, если ваша зарплата в месяц «грязными» составляет 50 тыс. рублей, соответственно, за год ваша зарплата составит  600 тыс. рублей, то НДФЛ с вашей зарплаты за год составит 78 тыс. рублей. Таким образом, за первый год вы сможете вернуть только 78 тыс. рублей, остальная сумма перейдет на следующие годы.

Вернемся к нашему примеру. Что правильно решить пример, нам еще необходимо знать уровень инфляции, а также индекс рост цен на жилье.  За последние 12 лет (с 2005 по 2016 годы) средний уровень инфляции составил 9%, средний темп роста цен на вторичное жилье – 9%. Округлим темпы роста цен до 10%. Ставку дисконтирования также возьмем 10%. Зарплата в первый год – 40000 рублей в месяц, далее ежегодный рост на 15% (среднее значение по стране за последние 12 лет, хотя безусловно, такого роста зарплат больше не будет, но на итоги это не сильно повлияет).

Год Доход, руб. Расход, руб. Чистый денежный доход (доход – расход) ЧДД с учетом дисконтирования по инфляции (ставка 10%)
1 60 000 (сдаем 6 месяцев, т.к. еще обставляли квартиру и искали арендаторов) 700 000 + 258 248 (проценты) = 958 248 — 898 248 — 898 248
2 132 000 (индексируем на 10%) + 62 400 (возврат НДФЛ)

= 194 400

258 248 — 63 848 — 58 043
3 145 200

+ 71 760 (возврат НДФЛ)

= 216 960

258 248 — 41 288 — 34 122
4 159 720 + 82 524 = 242 244 258 248 -16 004 -12 024
5 175 692 + 94 903 = 270 595 258 248 12 347 8 433
6 193 261 + 47 045 = 240 306 258 248 -17 942 -11 141
7 212 587 + 14 041 = 226 628 258 248 -31 620 -17 848
8 233 846 + 11 564 = 245 410 258 248 -12 838 — 6 588
9 257 231 + 8773 = 266 004 258 248 7 756 3 618
10 282 954 + 5628 = 288 582 258 248 30 344 12 865
11 5 187 485 (продажа квартиры) + 2084 (остаток возврата НДФЛ) = 5 189 569 0 5 189 569 2 000 803
итого 7 440 698 — 3 282 477 4 158 221 987 706

Таким образом, за 10 лет ваша прибыль в «сегодняшних» ценах составит 988 тыс. рублей, а рентабельность 141%. Но безусловно, надо еще учитывать ваши риски. Если вы оцениваете ваш риск в 5%, тогда при инфляции в 10% ставка дисконтирования будет уже 15%, ЧДД при этом составит 278 тыс. рублей. При оценке риска в 8 и более процентов проект становится невыгодным.

Комментирование на данный момент запрещено, но Вы можете оставить ссылку на Ваш сайт.

Комментарии закрыты.

Рейтинг@Mail.ru Яндекс.Метрика